Concretamente, el Servicio de Estudio del Banco de España destaca que le precio real de la vivienda ha bajado un 20% desde que marcara el máximo en el primer trimestre de 2008 y cree que los precios aun pueden descender un 10% más hasta finales del próximo año 2012 o principios del 2013, completando un ajuste del 30% desde el comienzo de la crisis.
Constataba el propio Banco de España, los ritmos de construcción de nuevas viviendas han bajado desde las 750.000 viviendas al año en el boom llegando hasta las 90.000 y 100.000 viviendas en la actualidad, mientras que el stock de viviendas sin vender estaría entre las 800.000 y el 1.1 millones de inmuebles, lo que es un dato influyente sobre los niveles de precios.
La conclusión a los datos expuestos es la sugerencia final de generar un mercado de alquiler más fuerte y más potente, aunque sin especificar cómo realizarlo.
Sin embargo, estas declaraciones chocan con la consigna de negación generalizada de la crisis inmobiliaria, trasmitida por todos los organismos, instituciones y personajes públicos relevantes, incluyendo las del propio Banco de España.
José Luis Malo de Molina, Director del servicio de estudios del Banco de España
Descartó de plano que exista el menor riesgo de esa evolución: "Nunca hemos hablado de burbuja inmobiliaria -zanjó-, ni esperamos otra cosa que no sea una suave desaceleración". http://www.eldiariomontanes.es/20071214/economia/familias-estan-sobreendeudadas-pero-20071214.html
¡Pero cómo es posible que nadie advirtiera lo que se nos echaba encima..!
Para profundizar en este asunto, creo necesiario hacer una reflexión de los antecedentes de la vivienda en España.
En los últimos años la vivienda ha experimentado en España una escalada de precios, de manera ininterrumpida y a una de las mayores tasas acumuladas de crecimiento de la OCDE.
Destaca el extraordinario crecimiento a partir de la segunda mitad de la década de los ochenta. Desde el 1987 a 1995 en la que los precios de la vivienda en España se han duplicado, frente al incremento en un 50% de los precios al consumo.
Ya desde el año 2001 se vienen registrando tasas de revalorización de inmuebles del 18% promedio, sin que esta situación haya variado sustancialmente hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Pero…. ¿Qué consideramos por burbuja inmobiliaria en España?
La expresión burbuja inmobiliaria en España hace referencia a la existencia de una burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles en España hasta finales de 2007 y principios de 2008, aproximadamente.
No existe una definición exacta de lo que es una burbuja especulativa. Por norma general éstas solamente se definen como tal una vez que han estallado.
Una burbuja económica (también llamada burbuja especulativa, burbuja de mercado o burbuja financiera) es un fenómeno que se produce en los mercados, en buena parte debido a la especulación, que se caracteriza por una subida anormal y prolongada del precio de un activo o producto, de forma que dicho precio se aleja cada vez más del valor real o intrínseco del producto. El proceso especulativo lleva a nuevos compradores a comprar con el fin de vender a un precio mayor en el futuro, lo que provoca una espiral de subida continua y alejada de toda base real. El precio del activo alcanza niveles absurdamente altos hasta que la burbuja acaba estallando (en inglés crash), debido al inicio de la venta masiva del activo.
Una de las más famosas la crisis de los tulipanes en holanda, que sumió a este país en una profunda crisis económica y social.
La-burbuja-de-los-tulipanes
En España ha habido que esperar hasta agosto de 2007 con la explosión de la burbuja inmobiliaria estadounidense a raíz de la crisis de las Hipotecas Subprime o Hipotecas Basura y su reflejo en el mercado español con la confirmación de la caída por parte del INE de la compraventa de viviendas (un 27% en el primer trimestre de 2008) y de la contratación de hipotecas (un 25% en enero de 2008) para constatar la misma en España.
Muchos parecen haber sido los factores, para la aparición de esta burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles en España, y que parece se ha venido gestando desde el año 1985 hasta finales de 2007 aproximadamente.
Entre las variables que parecen estar detrás de este espectacular crecimiento, se encuentran:
Los excepcionalmente bajos tipos de interés durante una larga era, con la consiguiente expansión del crédito
La aproximación de España a los niveles de poder adquisitivo de la Unión Europea, en términos de renta per cápita, alcanzada en el año 2002 y desde entonces por encima de la media de los 27
Las bajas tasas de desempleo, en torno al 10% de la población activa, desde el año 2000 a 2007
El aumento de la población residente, motivado por la inmigración de extranjeros atraídos por estas perspectivas económicas
El incremento del porcentaje de población que accede por primera vez a la vivienda, así como jóvenes en edad de emancipación
La disminución paulatina del índice general de precios, que unido a los bajos tipos de interés ha provocado una tasa de endeudamiento real prácticamente nula de 1999 a 2008, e incluso negativa desde 2002 a 2006
Asimismo, este escenario ha estado detrás en mayor o menor medida, de otras burbujas inmobiliarias que se han sucedido, como la japonesa o la más reciente estadounidense.
En todo caso, en los primeros meses del año 2008 la fuerte desaceleración del mercado de la vivienda en España ya permitía hablar a algunos economistas (como Alan Greenspan, ex gobernador de la FED) de una burbuja especulativa y de su estallido. Aunque hasta ahora no ha habido acuerdo de la existencia o no de burbuja inmobiliaria, de hecho diferentes agentes la han negado a lo largo de estos últimos años (Vease Los que negaron la burbuja inmobiliaria en España)
El resultado de la explosión de la burbuja es una brusca caída de la demanda y, presumiblemente, de los precios en el corto plazo, parece que, desde septiembre de 2007, ya se está produciendo.
Este cambio de ciclo inmobiliario español habría tenido lugar por factores internos y externos:
la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007
por el deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito.
Incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible
Si comparamos la gráfica que simula la evolución de una burbuja especulativa con la referida al comportamiento de los precios de la vivienda en España, apreciamos las similitudes en el comportamiento de ambas curvas:
Y ante la situación Actual: Qué evolución presenta el mercado de la vivieda...
Durante los últimos doce meses (junio 2010 a junio 2011) el precio medio de la vivienda nueva en España en capitales de provincia ha experimentado una reducción del 4,7%, superior en 2,7 puntos a la experimentada desde junio 2009 hasta junio 2010, que fue de -2,0%.
El precio de la vivienda nueva de tipo medio en las capitales de provincia se ha situado al final del primer semestre de 2011 en 2.419 €/m2 construido (que para una vivienda media de 90 m2 equivale a 217.710).
En la actualidad existe un importante stock de viviendas nuevas en venta, cuya absorción en el mercado se dificulta por la evolución general de la economía del país.
Hay una importantísima deceleración de la actividad productiva derivada de la importante reducción de los volúmenes de ventas. Procesos más acusados en las zonas turísticas y en las áreas periféricas de las ciudades medianas.
La demanda presenta en general un nivel de retracción muy elevado que tiene su origen:
en los altos precios alcanzados,
en las importantes dificultades de financiación tanto en la actividad de promoción como en la de compra,
en el factor de incertidumbre que suponen las noticias, en ocasiones contradictorias, que llegan de los diferentes agentes económicos.
La reducción de precios en las capitales de provincia en este semestre (-2,3%) ha sido ligeramente inferior a la del segundo semestre de 2010 que fue de -2,4%, y superior a la del primer semestre de 2010, que fue de -0,8%.
en las importantes dificultades de financiación tanto en la actividad de promoción como en la de compra,
en el factor de incertidumbre que suponen las noticias, en ocasiones contradictorias, que llegan de los diferentes agentes económicos.
La reducción de precios en las capitales de provincia en este semestre (-2,3%) ha sido ligeramente inferior a la del segundo semestre de 2010 que fue de -2,4%, y superior a la del primer semestre de 2010, que fue de -0,8%.
Sin embargo la previsión de la situación actual dependerá de otros aspectos:
La demanda potencial existe aunque a un nivel muy inferior al de los años anteriores. No obstante presenta una importante dependencia de la situación general de la economía y de las posibilidades de financiación.
La reactivación de los ritmos de venta será gradual y previsiblemente lenta, con pocas posibilidades de alcanzar las cuotas de los últimos años.
La intensidad de la reactivación dependerá de diversos factores:
La reducción de los precios ofertados por los promotores: ligada a su capacidad para soportar los niveles de endeudamiento en que han incurrido.
La estabilidad económica del país: crecimiento del P.I.B. y disminución del paro (las previsiones macroeconómicas para el año 2011 indican que la economía española se mantendrá en cotas de muy bajo crecimiento).
La renta real disponible de las economías familiares para la adquisición de vivienda. Los datos publicados apuntan hacia una importante disminución en el año 2011.
Por todo ello, creo que de todo ello podemos extraer algunas conclusiones, que nos permitan sentar las bases de lo que será el sector inmobiliario en los próximos años.
Este sector tiende en la actualidad a la reducción drástica en el inicio de nuevas promociones de vivienda libre.
La reactivación está condicionada en buena medida por la velocidad de absorción del stock actual. La absorción de dicho stock es incierta ante la retracción de la demanda, a causa de las altas tasas de desempleo, la incertidumbre y el endurecimiento de los requerimientos crediticios para la adquisición de una vivienda.
España tiene un 83% de vivienda en propiedad frente al 60% de media Europea. Es evidente que hay una gran oportunidad: como hemos apuntado ya el alquiler es parte de la solución
Legislación: Una mejor legislación y una mayor dotación de recursos por parte de la administración en la ejecución de sentencias de desahucios de alquileres, trasladaría al mercado confianza, lo que generaría interés de compra de bolsas de viviendas en alquiler por parte de los inversores institucionales.
La oferta de vivienda nueva en alquiler, en algunos casos con opción de compra a medio plazo, empieza a tomar cierto auge, como una alternativa sólida para la colocación de parte de las promociones acabadas que no han vendido todas sus unidades.
El proceso de reordenación actualmente en marcha para el sector financiero español, que afecta principalmente a las entidades tradicionalmente más vinculadas a la actividad hipotecaria, con la consiguiente limitación del crédito hasta que finalice la adaptación a la nueva configuración, puede tener una incidencia significativa en el sector inmobiliario
